合同的签订是一种平等自愿的状态 你不能强迫当事人先交定金 然后才能看销售合同

2018年，武汉的姜先生购买了绿地地产开发的“悦澜湾”小区。他当时承诺的是“商住两用房”，但交钱后拿到合同，发现其实是“商业办公用房”，实际面积比合同约定面积严重缩水，公摊超过40%。然而，开发商承诺的共享休闲区还是空白。那么，开发商是否涉嫌误导消费者？蒋先生等居民该如何维权？

2018年，湖北武汉的蒋先生通过绿地地产购买了悦澜湾小区一套商住两用房，总面积53.81平方米。他先交了定金，然后拿到合同，才发现所谓的“商住”其实是商业写字楼。实际住房的效果和漂亮宽敞的样板房是不一样的。

姜先生说：“我真的没有仔细查看合同。上面说这是办公室。但当时我们已经交了5万的定金，看到合同我也没办法。不能说后悔签了，然后想办法拿回5万。人们有一种回避损失的心理。后来我一错到底，他一步一步偷走了。”

姜先生说，合同上承诺的建筑面积是53.81平方米，实际使用面积是36.36平方米。但实测后只有32平米，公摊面积超过40%。“他承诺的室内面积是36.5，样板间真的很大，看着很舒服。其实我拿到房子后，自己用的是激光测距仪，测量完后用CAD图纸在电脑上计算。汇总后才32。”

江先生的邻居宋女士也是如此。她告诉记者，她也是基于对绿地公司的信任，先付了钱再签合同。

宋女士说：“至于不让我们看合同，他们说所有合同都是官方统一标准的，已经在房管局备案了。格陵兰这边的说法是，他们的合同都是标准合同，不会给我们看，然后都签完了就签，签的很快，基本上没有太多时间看。他之前说的是商品房，不是商办。他后来在一家商业办公室工作。居民楼至少可以给我们一个生活的环境。商业办公室连最基本的防水和天然气都没有到位。”

记者多次试图联系采访绿地集团，截至发稿，尚未得到回应。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，与传统住宅的公摊面积不同，商品房的公摊面积确实更高，公摊面积应该是多少？国家没有明确规定，都是看合同上注明的建筑面积和实际面积，所以商住写字楼如果用于居住，功能是有限的。

严跃进说：“无论是商务公寓还是商务办公，其实和传统人买的普通房子都有很大区别。有的可能是强调一套公寓的概念，有的可能是误导，包括水、电、煤，或者是变相改造成居民住宅。我们说的普通商品房一般不叫商品房，只叫住宅。也就是说不管是商住还是商业，其实就是我们说的那种为了规避政策管制而违规的物业。说明目前还是有误导营销的。”

严跃进告诉记者，由于公摊没有统一的标准，所以买房前了解房子的属性很重要。想买这样的房子住，如果发现不符合自己的预期，就要尽快退房。“集合起来的普通住房可能会达到10%左右的水平。商业公摊面积明显过大，所以对于购房者来说，如果真的买房，那么公摊可能不会有太多问题，但是如果买了这个模糊的物业，其实属于商业地产，他就会出现这样的情况。从权利保护的角度来看，我认为

河南豫龙律师事务所律师付剑告诉记者，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，实际面积超过合同约定的3%，法院应当支持买受人退款或者要求开发商双倍返还差价。至于开发商在卖房时的其他承诺，也应以合同为准。

付建说：“目前36平米的合同面积实际只有32平米，面积误差已经远远超过3%，所以买方有权要求拒收。关于配套设施，比如销售过程中销售人员口头承诺的内容，水电气都有配套设施，但书面合同中没有约定，业主不能仅凭口头承诺就要求开发商承担相应的违约责任。关于配套空间的问题，开发商卖房时，如果海报上有自助健身房、自助厨房等设施设备，视为开发商的承诺。开发者应该对此负责。交房时，如果没有相关设施，开发商可能涉嫌虚假宣传，应当承担违约责任。”

至于购房者先交定金才能看到合同的问题，付建表示，这也涉嫌违法。定金是为保证合同的履行而自愿约定的一种担保形式。合同的签订是一种平等自愿的状态，不能强迫当事人先交定金才能看合同。

付建说：“合同的签订是一种平等自愿的状态。强迫双方支付定金后才能阅读销售合同是违法的。这种情况下，业主还没有看到买卖合同的具体条款，开发商就要签认购协议，或者先交5万元再看合同，明显违反法律法规。”