房地产企业把养殖用地变成开发用地不容易

近日，新希望集团董事长刘永好在热搜上发表讲话。他说：“今天，中国有1000多头房地产猪。”然而，据媒体报道，虽然“地产”和“养猪”双重角色的企业有1000多家，但真正专注于“养猪”的企业并不多，整体趋势尚未形成。然而，即便如此，养猪也成为当前房企多元化的经营选择之一。在跨行业的市场竞争中，房企仍然需要审时度势，控制风险。

首先，从房地产行业的发展来看，目前楼市已经告别量价齐升的上行周期，利润增长空间收窄。2020年新的房地产资管计划设定“三条红线”，限制了房地产企业的有息债务增长规模，房地产行业融资压力与日俱增。此外，各种上涨的成本使得房地产企业的利润空间不断被压缩。面对严峻的形势，很多房企都在不断寻找新的业务，开辟新的渠道，试图突破现有的瓶颈。

其次，与房地产行业相比，生猪养殖行业似乎进入了“最强猪周期”。2018年下半年以来，我国生猪存栏量大幅下降，叠加非洲猪瘟的影响，导致我国猪肉市场供不应求，猪价持续飙升，大部分养猪企业年均毛利率维持在较高水平。如温氏集团、牧原集团、新希望，三家猪头企业2020年上半年毛利率分别为38.39%、63.27%、42.6%，同比增长均超过20%。相比增长乏力的房企，养猪明显“有利可图”，吸引了众多房企的涌入。

为加大生猪养殖用地支持力度，2019年，农业农村部、自然资源部出台了关于保障生猪养殖用地的若干政策，松绑生猪养殖用地管理，例如，免除养猪企业办理建设用地审批手续，取消附属设施用地15亩上限，取消集体建设用地不能直接进入市场流转的限制。随着此类政策的出台，房企大举进军养猪市场，市场质疑房企养猪是为了低成本获取土地，在市场流转后作为未来房地产开发用地，但实际上是低价收地，而不是真正发展养猪业务。

事实上，近年来，中央一直强调要“实行最严格的土地管理制度”，不断完善和规范土地权属管理，对不同性质和用途的土地转用和变更都有严格规定。对于房地产企业来说，将耕地变为开发用地并非易事。从这个角度来说，房企借猪圈地恐怕是不行的。

此外，水产养殖业在前期不仅需要投入大量的房屋、设备等固定资产，还需要花钱进行养殖、饲料、兽药的研发和生产，属于资金密集型和技术密集型产业。虽然房地产企业可以凭借雄厚的资金优势，为拓展养殖业务打下第一块砖。但需要注意的是，生猪养殖业具有一定的周期性，投入产出周期长，养殖技术标准高。房企能否成功跨界，靠的是真本事。它需要沉下心来搞研发，需要耐心去突破行业的周期性。