布加勒斯特位居欧洲投资之首
据第一太平戴维斯报道，欧洲住宅和商业房地产投资额到年底将达到2410亿欧元，比去年减少18%，但仅比十年平均水平低2%。布加勒斯特是欧洲城市中产量最高的国家。
第一太平戴维斯欧洲投资部负责人马库斯·莱姆利(Marcus Lemli)保证：“尽管在某些地区受到广泛宣传的政治阻力，但全球流动性仍然空前，这推动了对欧洲房地产的需求。”“优质产品的供应有限，加上投资者持有资产的时间更长，也对限制欧洲的交易活动负有重要责任。”考虑到这一点，这位国际房地产顾问为寻找Core的投资者确定了一些重要技巧，未来十二个月的核心+和增值机会。
在欧洲，办公室的产量正在稳定，物流业在硬化，零售业在软化。“我们预测，由于投资者兴趣旺盛，比利时，捷克共和国，法国，希腊，卢森堡，罗马尼亚和瑞典的优质写字楼CBD收益率将上升。在超过一半的市场中，优质写字楼收益率已趋于稳定，但在本报告涵盖的几乎所有市场中，优质收益率均处于4%或更低的水平，除了里斯本(4.25%)，华沙(4.5%)，曼彻斯特(4.75%)，报告显示，雅典(6.25%)和布加勒斯特(7.15%)。
整个市场的物流收益率都在快速压缩，本季度平均同比增长-47个基点，对行业前景持乐观态度。展望未来12个月，预计捷克，法国，德国，希腊，波兰，葡萄牙，罗马尼亚，西班牙和瑞典将进一步压缩工业收益。在所有其他市场，预计工业收益率将保持稳定。
比利时，捷克共和国，爱尔兰，挪威，葡萄牙，西班牙和英国的市场预计零售业的收益将有所下降。罗马尼亚是唯一一个预测未来12个月内零售业收益率将出现内向波动的市场，这是买卖双方之间的不匹配。
“自从富时罗素(FTSE Russell)宣布从2020年9月起将罗马尼亚从边境重新划分为二级新兴市场后，房地产市场的转变速度比最初预期的要快。此外，最后一笔投资交易，即收购Day Tower，标志着投资市场的新纪元。我们近年来看到的优质写字楼收益率的压缩以及资本的多元化将最有可能决定流动性的增加和投资者的信心，以及随之而来的罗马尼亚市场的重新定位，这是无法避免的目标大型投资基金将不再理所当然。” Crosspoint房地产资本市场部主管合伙人Codrin Matei说。
核心与核心+机会：
Savills预测，在今年上半年，办公室占总投资额的41%，并且鉴于许多CBD市场的供应紧张情况，欧洲首都城市的高级办公室仍将是未来十二个月内投资者的首选。总体而言，核心投资者应继续在欧洲首都城市寻找主要办事处，包括阿姆斯特丹，巴塞罗那，布加勒斯特，哥本哈根，都柏林，伦敦，卢森堡，马德里，米兰，巴黎，布拉格，斯德哥尔摩和华沙。
“由于某些中央商务区有限的优质产品和租金成本，位于外围地区且交通便利的优质办公计划也将变得越来越有吸引力。从占用者的角度来看，市中心日益拥挤的交通，漫长的通勤路程以及采用敏捷工作方式，正将人才从传统的CBD转移到新的热闹的商业中心。”第一太平戴维斯欧洲研究部主任Lydia Brissy说。
罗马尼亚核心机会：考虑了主要办事处和大型零售计划。罗马尼亚在2019年第二季度的GDP增长率为4.4%，超出了欧盟委员会和国家银行的预期。2019年上半年，在首都和地区城市的办公空间建筑物中出现大量使用。在布加勒斯特，超过35%的空间是预先出租的，而备受追捧的中部地区的空置率已达到历史最低水平。大型零售计划也是罗马尼亚市场上的一项有吸引力的资产，主要是由于消费者支出同比增长6.8%。
增值机会：
第一太平戴维斯(Savills)建议投资者在欧洲城市中寻找增值机会，因为欧洲城市中坚实的基本面支持主要和非主要地区对办公楼开发或翻新的强劲需求。这些城市包括斯德哥尔摩，巴黎，卢森堡和里斯本。
荷兰，丹麦和波兰在其零售市场中的电子商务渗透率均很高，这意味着良好的物流计划正变得稀缺。根据第一太平戴维斯(Savills)的说法，这将给租金带来上行压力，并为投资者提供一些良好的增值机会。
罗马尼亚-增值机会：布加勒斯特外围办事处。
随着办公空间的需求从外围地区转移到布加勒斯特中心，土地的低可用性增加了位于地铁站附近主要次要地区的较旧办公楼的潜力，尤其是由于预计布加勒斯特的交通量将达到创纪录的水平。鉴于失业率非常低(2018年为4.2%)，在赢得和保留最合格员工的竞赛中，雇主将有两种选择。租用一个连通性良好的A +级办公空间，或在整个城市中选择多个灵活的空间。
“对酒店作为投资目的地的兴趣正在增加，这可以从去年在布加勒斯特以及在二级城市开始的开发活动中看出，鉴于越来越多的投资基金将其投资组合多样化。这些资产的旧库存需要翻新，但获得所有必要许可证的缓慢过程或所有权文件方面的各种不清楚情况限制了这个具有良好增长潜力的细分市场的发展。”
“随着传统房地产领域的主要机会变得越来越稀少且价格具有竞争力，投资策略正越来越多地转向另类资产。欧洲的人口趋势和繁荣的城市中心对住房的需求不断增长，这对投资者有利，因为仅次于办公室，住宅物业现在是全球房地产投资中第二大最受欢迎的资产类别。” Marcus Lemli说。