在ICSC评估零售房地产的前景

零售房地产将走向何方?在上周举行的ICSC年度纽约市大会上，出现的情况既复杂又充满希望。来自各种行业专业人士的观察证实，关于实体店消亡的预测为时过早。并且与某些类别的零售房地产正在维持生命或更糟的印象形成鲜明对比。

事实证明，对许多零售物业类别的需求非常有弹性。总体而言，零售业已连续八个季度实现正吸纳，一直延续到 2021 年。

世邦魏理仕零售研究主管布兰登·伊斯内尔 (Brandon Isner)在为期两天的活动中指出，从邻里和社区中心到街区中心和电力中心，这些突出的类别都表现出强劲的吸纳能力，“在新供应很少的时候”在曼哈顿的贾维茨中心。零售空间交付量在 2020 年和 2021 年创下历史新低，这些记录有望在 2022 年再次被打破。

零售商、所有者和消费者正在掌握有关零售渠道互补性的重要事实。“我们都意识到，电子商务和实体店之间并没有交战。他们共同努力，让彼此变得更好，”伊斯内尔观察到。

2022 惊喜

其中一些专业人士报告说，在过去的一年里遇到了意想不到的事情。“我们经历过的最大惊喜是没有放缓，”专门从事零售租赁和租户代表的Cushman & Wakefield董事 Terry Ohnmeis 说。这在很大程度上源于供需失衡：“市场上没有足够的新产品来满足对质量的需求。”

在 Ohnmeis 服务的俄亥俄市场，主要是辛辛那提都会区、哥伦布和克利夫兰，餐厅对新空间的需求很大。他估计，今年他安排的交易中约有 50% 涉及餐厅，高于一年前的 20%。对能见度高、交通流量大的郊区地点、露台和杂货店或其他可靠的锚点的需求特别高。

尽管如此，与会者表示，目前的情况也要求运营商表现出审慎态度。在某些零售类别中，潜在租户的数量正在减少，这使得选择变得更具挑战性，也更有必要。Levin Management首席执行官 Matthew Harding 观察到，租户和零售商对业主对物业的投资有更高的期望。

“你真的必须评估交易的条款，”他建议道。运营商应该“在条款和你所做的投资方面保持谨慎。” 他说，一个关键的考虑因素是潜在租户是否有足够的持久力来证明显着改善和其他支出是合理的。

走向高档

在高档物业中，高端零售商正在推动扩张需求。“奢侈品依然强劲，” The Festival Cos首席执行官 Rosalind Schurgin 表示，“每个人都希望更贴近消费者”——这正在创造对生活中心空间的需求，这些中心比区域购物中心更贴近消费者。她补充说，对与美容和健康相关的个人服务的需求也正在出现。

消费者对高端产品的需求仍然没有受到通货膨胀的影响，这刺激了Steiner + Associates运营的高档城镇中心被压抑的活动。例如，在哥伦布地区，“在 Covid 之前尚未开发令人向往的豪华空间，”租赁副总裁 Spencer Jordan 指出。“我们看到以更高价位开设的店铺数量激增，以扩大(奢侈品零售商)的足迹。”

租赁条款也在不断发展，为业主和零售商提供更大的灵活性。“由于零售商需要 10 年的时间来摊销成本，因此罢工变得越来越普遍，但如果商店表现不佳，则需要灵活性，”Spencer 报告说。最新的变化是，如果商店在指定时期(例如前四年)内的任何时间达到指定的销售目标，则有资格达到目标。如果之后销售不佳，租户有权退出租约。

Farbman Group执行副总裁 Ronald Goldstone 认为，延续多年的趋势，B 级和 C 级购物中心仍然是零售业的薄弱环节，但也提供了潜在的上升空间。“我认为将有机会(重新定位)空置的零售商场，”他预测道。

戈德斯通引用了一项耗资 10 亿美元的计划，该计划旨在拆除底特律郊区密歇根州斯特灵高地的大部分湖滨购物中心。该提案呼吁建立一个包括住宅、办公、零售、酒店和公园组成部分的混合用途社区。10 月，市议会批准了与购物中心所有者Lionheart Capital 就该项目达成的谅解备忘录。

但是，过时或不灵活的分区常常会造成阻碍潜在项目的障碍。为了让表现不佳或过时的零售资产重获新生，公共部门必须尽自己的一份力量。“创造力是游戏的名称，”戈德斯通说。“当社区就在眼前，而不是等待开发商时”，成功重建的机会就会大大增加。