融资新政出台 房企将很难通过借钱来扩大经营规模

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据悉，红线设定标准为剔除预付款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短期负债率小于1倍。根据“三条红线”的不同情况，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四个等级。如果全部踩“三条红线”，开发商的有息负债不会增加；第二步，有息负债的年增长率不得超过5%；踩一个，增速不超过10%；一次失误不得超过15%。

RealData首席分析师潘浩表示，中粮、融创、中海这12家重点房企，2019年有息负债增速分别为49%、40%、15%，均超过或等于15%的上限。此外，近年来，融创、绿地、阳光城的业绩一直在快速增长，债务水平也在不断上升。数据显示，阳光城的净负债率为127%，融创为176%，绿地为189%。

中国社科院国家金融与发展实验室专用资产研究中心副主任刘伟表示，据相关数据显示，房企踩线比例高达86%，龙头房企2000亿元以上红档占比20%，橙占40%；1500亿至2000亿元规模房企，全部红橙档，1000亿至1500亿元红橙档比例高达75%。

刘伟表示，近年来，债务融资已成为房企的主要融资方式，而融资新政的出台将使房企难以通过举债扩大经营规模，部分债务偿还需要依靠销售回款，这将直接影响房企的外部现金流和经营决策。

“在‘去杠杆’的绝对压力下，融资变得难以叠加偿债高峰，房企资金链压力难以解决。”刘伟表示，房企2020年下半年开始进入偿债高峰期，到期规模连续6个季度超过1200亿元，明年压力将更加突出。据华泰证券统计，2020年至2022年，房地产国内债券到期规模分别为4316亿元、6212亿元和3764亿元。

潘浩表示，根据RealData的统计，从试点来看，融资新规实施后，12家重点房企中有7家出现拿地销比下降，拿地意愿减弱。其中“踩二线”、“踩三线”较为明显，5家房企均收缩了拿地投资。房企也一改之前借新还旧的特点，发债规模低于到期债务。